文/龐無(wú)忌

　　近期，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家呼吁房企承諾“無(wú)理由退房”的聲音再次出現(xiàn)。

　　在房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售持續(xù)多月下滑，市場(chǎng)預(yù)期處于低谷的背景下，無(wú)理由退房能挽回樓市信心嗎？

　　無(wú)理由退房=“七天無(wú)理由退貨”嗎？

　　無(wú)理由退房并不是個(gè)新鮮事，早在1995年就已有開(kāi)發(fā)商提出，至今已有28年。

　　嘗試過(guò)無(wú)理由退房的開(kāi)發(fā)商也很多。除最早應(yīng)用的SOHO中國(guó)外，2015年恒大集團(tuán)也曾宣布推出“無(wú)理由退房”措施，覆蓋恒大全國(guó)范圍內(nèi)所有樓盤(pán)住宅；2020年，受疫情影響大量售樓處關(guān)閉，為了讓人“放心買(mǎi)房”，富力、花樣年、融創(chuàng)中國(guó)、陽(yáng)光城等數(shù)十家房企也在部分區(qū)域、項(xiàng)目推出“無(wú)理由退房”政策。

　　經(jīng)常網(wǎng)購(gòu)的人大多對(duì)“七天無(wú)理由退貨”十分熟悉，買(mǎi)了東西又不想要了，或者不合適，付少量郵費(fèi)就能退回去，錢(qián)則原路退還。無(wú)理由退房是否是房子版的“七天無(wú)理由退貨”呢？

　　目前來(lái)看，并非如此。在實(shí)際執(zhí)行中，看似為買(mǎi)房者著想，提供一次反悔機(jī)會(huì)的“無(wú)理由退房”卻常常變味。每個(gè)開(kāi)發(fā)商、甚至每個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同，退款的時(shí)間不同，流程也不同。真有購(gòu)房者想要退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)以“口頭承諾無(wú)效”“未按期繳納首付款”“未指明退款期限”等名義拒絕退款或長(zhǎng)期拖延，無(wú)理由退房往往淪為“有條件退房”，或者“無(wú)限期退款”，由此產(chǎn)生大量糾紛。

　　浙江省湖州市吳興區(qū)人民法院此前掛出該地區(qū)“無(wú)理由退房”的五個(gè)典型案例：涉及合同藏玄機(jī)、退款無(wú)期限、退款不退息、隱藏中介傭金、設(shè)置退款障礙等。

　　開(kāi)發(fā)商從各個(gè)方面讓“無(wú)理由”變成“不符合條件”，其結(jié)果就是想要退房的購(gòu)房者拿不到全部房款。

　　為何無(wú)理由退房呼聲再起？

　　既然無(wú)理由退房已經(jīng)實(shí)施多年，且曝出種種問(wèn)題，為何此時(shí)再提？

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，無(wú)理由退房如果只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)口號(hào)，那就輕飄飄的，毫無(wú)說(shuō)道；但是如果是“造一個(gè)任你無(wú)理由退房的房子”，就是一件很有價(jià)值的事了。

　　無(wú)理由退房表面上是營(yíng)銷(xiāo)模式上的不同，其實(shí)反映的是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間關(guān)系的改變。這種改變意味著從定價(jià)模式到拿地標(biāo)準(zhǔn)都要跟著變，是一種新的開(kāi)發(fā)模式。

　　無(wú)理由退房好不好，關(guān)鍵在于能否把好事辦好。

　　地產(chǎn)專(zhuān)家蔡照明建議，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)推出“無(wú)理由退房”的行業(yè)明規(guī)則：

　　一要對(duì)“無(wú)理由退房”有清晰的定義，所謂“無(wú)理由退房”，是指購(gòu)房者在簽訂購(gòu)買(mǎi)期房合同后，不需要提供任何理由，可以在一定時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)解除合同并退還已支付的房款。

　　二是“無(wú)理由退房”必須做到“四個(gè)明確”，即明確退房時(shí)間、明確退房流程、明確退房費(fèi)用、明確退房職責(zé)。

　　無(wú)理由退房對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)影響幾何？

　　如果告別套路，真正做到無(wú)理由退房，或一定程度上提升購(gòu)房者信心。但在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，從拿地融資到營(yíng)銷(xiāo)推廣的全鏈條、各環(huán)節(jié)乃至房地產(chǎn)制度都需要調(diào)整和重塑，單靠一項(xiàng)無(wú)理由退房是無(wú)法扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期的。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新社國(guó)是直通車(chē)表示，現(xiàn)在老百姓買(mǎi)房子擔(dān)憂(yōu)的是價(jià)格下跌和交不了房。價(jià)格下跌意味著資產(chǎn)縮水，防止“交不了房”需要更為有力的政策保障，而無(wú)理由退房對(duì)上述兩者都沒(méi)有直接的作用。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求依然存在，只是行業(yè)從過(guò)去“三高”的舊發(fā)展模式向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，避免不了經(jīng)歷陣痛。目前市場(chǎng)對(duì)新發(fā)展模式的內(nèi)涵討論不斷，無(wú)理由退房是其中之一。

　　還有專(zhuān)家認(rèn)為，新發(fā)展模式中應(yīng)該包含全面取消預(yù)售制，實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售；也有人認(rèn)為，需要大力發(fā)展保障房，真正構(gòu)建住房制度的“雙軌制”；另有部分專(zhuān)家認(rèn)為，城市更新和城中村改造將在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)重要作用，也可能成為房企的新發(fā)展方向之一。